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        1. 最佳時間點,提前還貸最劃算?

          一入房貸深似海,從此生活背座山。房奴們對房貸深惡痛絕,但是如果某天突然手里不差錢,你會選擇提前還貸嗎?

          先上一段最近的聊天記錄。

          胖友

          誰說欠錢的都是大爺,那得看欠誰的錢,我覺得我就像孫子。

          怎么的呢?你欠誰錢了?

          規劃君

          胖友

          還能有誰,銀行??!每月快到還房貸的日子,我就開始焦慮,扣完款一看賬戶里剩下的零頭,我是又生氣又沮喪。

          矮油想開點兒,好歹你已經混成有家產的人了好嘛。

          規劃君

          胖友

          只能這么自我安慰了,不過我要是現在發了筆橫財,絕對先把這房貸給提前還了,以解心頭之恨。不過,聽說提前還貸也有技巧,什么時候還最值呢?

          這……我給你算算吧。

          規劃君

          下面說正題,到底有沒有那么一個時間節點,是提前還貸最劃算的時候?

          首先,咱們來看看你每月還貸金額里,有多少是貸款利息。

          公積金貸款100萬,貸款年利率3.25%,30年(360期)還清,相當于每月貸款利率為3.25%÷12≈0.270833%。

          如果使用等額本息法:

          每期償還的本息金額相同。

          第一個月還的利息=

          100萬×0.270833%=2708.33元;

          第二個月還的利息會減少,因為第一個月已經還了一部分本金了,所以第二個月還的利息就是剩余本金乘以月貸款利率

          (100萬-1643.73)×0.270833%=2703.88元;

          ……

          后面就不一一列舉了,還是一樣計算。

          如果使用等額本金法還款:

          其實利息的算法和等額本息一樣。只不過等額本金法是每期償還的本金相同,本息隨時間遞減。

          第一個月還的利息同樣是2708.33,因為初始本金一樣,都是100萬;

          第二個月還的利息=997222.22×0.270833%=2700.81元;

          ……

          以此類推。

          總結:無論是等額本息還是等額本金,每期償還的利息都是剩余本金×月貸款利率。

          接下來,再來看看提前還貸的金額是怎么算的。

          插播一種說法:

          公積金貸款買房,或等額本息還款已經還了一半的,或等額本金已經還了1/3的,提前還貸不劃算。

          下面來粉碎這種說法。我要論證的是,無論什么時候提前還貸,利息的比例都不會變,也就不存在所謂提前還貸“最劃算”的時間節點。

          其實,上述關于利息的計算已經說明了利息比例沒有變化這點。不過為了讓大家更直觀體會,我決定換種方法再給大家算一遍。

          為方便計算,就以等額本息法為例,因為這種情況下每期所還的本息是相同的。

          假設我2015年11月,還第一期貸款,預計2030年11月提前還清所有剩余貸款,那么到2030年11月,我需要還款的金額如下:

          也就是說,2030年11月(第181期)的一次性還清總額為621039.42元。這個數怎么算出來的呢?其實不過還是用上期(第180期)剩余本金乘以0.270833%的月利率,得出當期利息,再加上剩余本金即可。

          就是619361.98×(1+0.270833%)=621039.42元。

          總結:無論你什么時候提前還貸,算法都是不變的,也不存在提前還款的“最佳時點”。

          另外,單從計算來看,提前還貸的確能省去不少利息。但是利息一年也不過3.25%,就算全部都商貸,貸款年利率也不過4.9%。如果你攥著錢不著急還,買個固定收益的理財產品,比如攢錢助手(一年期年化收益8.8%),你就相當于每年多賺了(8.8%-3.25%)=5.55%的收益,這才是機智寶寶的明智選擇好嘛!

          燒腦地算了這么多,盆友們明白了不?

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