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        1. 房貸還款有訣竅 提前還房貸劃算么?

          “一入房貸深似海,從此大山壓上身”,一句戲言卻是不少人的真實寫照。身背房貸的感覺并不好受,因此,當手頭資金充裕的時候,一些購房者往往會考慮提前還貸。但事實上并非所有人都適合提前還貸,對有些人來說,提前還反倒只虧不省。

          昨日,記者“連線”最具代表性的三類提前還貸當事人,采訪銀行業內專家,剖析什么人適合提前還貸以及什么情況下不適合提前還貸。

          案例1 投資回報高于貸款利率

          2015年,劉女士在芙蓉廣場附近購買了一處房產,當時申請的是商業貸款60萬元,貸款期限20年。簽訂貸款合同的時候,她特地咨詢了銀行是享受8折利率優惠的。她向記者表示,當年為了買房子拿出了家里大部分的積蓄,現在每個月要還3600多元的房貸,利息算下來將近27萬元。她認為利息過高,這兩年她和老公做蔬菜批發生意賺了點錢想爭取提前還貸,少付些利息。

          記者咨詢工商銀行某支行于經理,他向記者表示,簽訂貸款合同的時候如果客戶享受了7折到8.5折的較低折扣的利率優惠(也就是貸款利率為3.43%至4.17%),所需還款利息相對較低,可以不用提前還貸。

          值得一提的是,自2016年11月以來,銀行的理財產品平均收益率呈上漲趨勢,截至今年7月已實現九連漲。即使在8月銀行理財產品預期收益率稍有回落的情況下,平均預期年化收益率仍達到了4.41%。記者發現,如果貸款享受7折到8.5折的利率優惠或者是公積金貸款,那比大部分銀行理財產品的利率還要低。這就意味著如果有錢的你先不還貸,而是拿去做個簡單的銀行理財,得到的利息除了還清每月貸款還有賺頭。

          案例2 等額本金還款期未過1/3

          湖南婁底的周阿姨和丈夫在廣州經營著一家五金店,為了生意需要,7年前,他們在店面附近買了一套兩居室。雖然前期還款壓力大,但等額本金需要支付的本金利息和比等額本息少近13萬元,所以他們毫不猶豫地選擇了商貸等額本金貸款,一次性貸款80萬元,期限30年。

          這些年,夫妻倆將賺的錢大部分都投資在兒子的教育上。兒子不負眾望考上了名牌大學,畢業后選擇留在長沙發展。最近,周阿姨準備在長沙給兒子買套大房子,可手頭上沒錢呀。周阿姨在考慮要不要將廣州的小房子提前還貸賣了再買大房子,可是貸款已經還了7年,現在提前還到底劃不劃算?

          對此,華夏銀行個人部負責人李經理表示,等額本金是將貸款額總額平分成本金,根據所剩本金計算的還款利息。也就是說,這種還款方式越到后期,所剩的本金越少,因此所產生的利息也越少。像周阿姨這種情況,等額本金還款期沒有超過 1/3,主要還的還是利息,可以考慮提早還款少些利息。但當等額本金還款期已經超過1/3時,提前還款意義不大,因為這個時候你已經償還了大部分利息,后期還的更多的還是本金。

          案例3 等額本息還款過半

          10年前,林先生只是長沙一家外貿公司的普通職員,他在天心區買了一套100平方米的房子,總價60萬元。他付了18萬元的首付款,剩下42萬元是商業貸款,貸款利率為基準利率,還款年限20年。10年后,他一躍成了這家公司的業務總監,2017年年初,單位給他發放了6萬元的年薪補貼,他打算用這6萬元再湊點錢提前還貸?!拔疫@種情況提前還款靠不靠譜?我聽別人說提前還房貸要交違約金,是不是真的?”林先生咨詢。

          興業銀行理財師分析,等額本息還款把按揭貸款的本金總額與利息總額相加,然后平均分攤到每個月中。雖然每月還的本金與利息之和是不變的,但其中本金與利息的比例是變化的。換句話來說,等額本息還款每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。林先生已經還了10年,到了還款中期,已經償還了大部分的利息,因此提前還貸意義不大。

          記者梳理后發現,目前只有少數銀行對于借款人提前還貸是不收取違約金的,而大部分銀行都會對提前還貸收取一定的違約金。某國有大行規定住房貸款未供滿3年的罰息3個月,滿3年則無罰息,而各家銀行對提前還款的規定略有不同。

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